Transaktionsbeispiele
Feuerwehreinsatz in der Hotelbranche
| Projektname | Hotel / 5 Sterne |
| Auftraggeber | Bankenkonsortium intl. |
| Laufzeit | 6 Monate |
| Aufgabe |
Wirtschaftlichkeitsanalyse
Restrukturierung
Transaktionsvorbereitung
Moderation
Managementvertrag 20 Jahre |
| Volumen | 60 Mio. EUR |
Ausgangslage: Hotelgebäude im Besitz einer Eigentümergesellschaft im Nicht-EU-Land, Grundstück in Erbpacht. Pachtvertrag zum Festwert mit namhafter Hotelkette A. A hält Managementvertrag mit Hotelkette B, die seit ca. 40 Jahren das Hotel unter seinem Markennamen führt.
Nach nicht erfolgter Einigung über Vertragsverlängerung kündigt Eigentümer den Pachtvertrag mit Betreiber A im Juni zum 31.12. desselben Jahres, ohne Anschlußvertrag mit Managementgesellschaft B oder alternativer Hotelgesellschaft. Im November noch keine Anschlußlösung ab 1.1. des Folgejahres, Risiko der Schließung des Hotelbetriebs mit 150 Mitarbeitern, Verlust der Einkommensquelle, drohende Insolvenz des Eigentümers, Reduzierung der Vermögenswerte auf Minimalniveau, Erbpachtgeber mit Recht der Vertragsauflösung bei Insolvenz. Den Verkehrswert der Immobilie übersteigende Fremdfinanzierung durch zwei ausländische Banken.
Bei Übernahme des Mandats durch die Brüggemann GmbH waren erste Vorkehrungen zum Rückbau der Markenidentität und des Logos auf dem Hoteldach erfolgt.
Mandat: Beauftragung zwei Monate vor Jahresende durch ausländische Niederlassung einer deutschen Bank zur Rettung des Hotelbetriebs als einzige Erlösquelle zur Abdeckung Ihrer Kapitaldienstforderung.
Aufgabe: Aufklärung und Analyse der Hintergründe, strategische Alternativen zur Betriebsschließung entwickeln, Fortführungskonzept mit Alternativen geprüft, mit den Beteiligten Stillhaltevereinbarung erzielt, Beteiligte mit ihren Beratungsinstanzen von Fortführungskonzept überzeugt, Übernahme der 150 Mitarbeiter des Hotels durch den Eigentümer als Vertragspartner in letzter Minute am 31.12., Vorvertrag mit Management Gesellschaft B über Fortführung der Managementleistung für 20 Jahre abgeschlossen. Wertberichtigung des Kreditvolumens für senior und junior lender minimiert.
Analyse: Risiko hoher Wertberichtigung der Kredite, Totalverlust des Eigenkapitals. Der skandinavische Eigentümer lebte in einem Nicht-EU-Land. Seine Eigentümergesellschaft bestand als eine verschachtelte Schweizer Holding mit kritischer wirtschaftlicher Existenz.
Lösung: intensive Moderation der Verhandlungen zwischen den Beteiligten, den Heads of Development der Hotelketten im In- bzw. Ausland, Gewinnung der bisherigen Managementgesellschaft B einen Managementvertrag nunmehr mit dem Eigentümer direkt abzuschließen und sich auf 20 Jahre festzulegen.
Der Eigentümer musste seine Funktion als risikoloser Verpächter um die des unmittelbar am wirtschaftlichen Risiko Beteilgten, als Hotelbetreiber erweitern. In dieser Funktion übernahm er nun das unternehmerische Risiko des Hotels, konnte es jedoch weitgehend minimieren, da die Managementfunktion der international renommierten Hotelkette B erneut übertragen werden konnte. Die Schließung des Hotels konnte einige Stunden vor Ablauf der Frist 31.12./24 Uhr verhindert werden, der Betriebsübergang gelang.
Dazu war es notwendig, dass die Kapitalgeber eine Garantie übernahmen, um den Hotelbetreiber in die Lage zu versetzen, die über Jahre aufgeschobenen Investitionen unverzüglich vorzunehmen. Durch eine Neuordnung der Mieten und der Zinsbelastungen zu Gunsten des Investments konnte die drohende Insolvenz vermieden werden. Dies konnte in der kurzen zur Verfügung stehende Zeit nur unter Aufbringen aller Zeitbudgetreserven erreicht werden. Die Projektanalyse, -steuerung und -verantwortung wurde von unserem im Hotelgeschäft erfahrenen Senior Partner durchgeführt.
